5万亿!同比增长19%!别再乱说土地市场降温了!

2020-01-10 16:14

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已枯卷的情怀

踏碎成年代

2020年伊始,中国指数研究院率先推出《2019年中国300城市土地市场交易情报》,阿伦有幸第一时间翻阅了这份万字报告,将其中最精华的部分总结如下,与诸君共赏。

2019年的土地市场“稳字当头”的调控政策效果明显,但中指数据的报告显示,2019年全年,中国300城土地出让收入仍达到50294亿元,同比增加19%。全国300城市土地供应同比微增,一二线城市供应走高,值得警惕的是三四线城市供求两端同比下滑。总体楼面均价和收金同比上涨,平均溢价率基本持平。

土地市场供应增速放缓

收金、均价上扬

2019年土地市场整体供应增速放缓,成交较去年同期微降,收金和均价同比上扬。其中,一季度供求同比下滑,收金和均价亦出现缩水,热点城市坚持调控,土地拍卖趋冷;二季度市场出现回暖,土地市场迎来了短暂的小阳春,土地出让金同比增加过半;进入三四季度以后,土地市场仍保持着较低的态势。对比去年的市场情况可知,土地供应市场增速放缓,而成交已出现下滑态势,土地出让金和楼面均价同比走势有加速的趋势,究其原因主要在于二线城市收金和均价走高导致。

分城市来看,一线城市土地供求同比走高,出让金总额增加,均价出现下滑,值得一提的是,深圳收金总额同比增加过半。二线城市土拍政策不断完善,土地供应与成交面积较去年上行,收金及均价同比走高,溢价率变化较小,土地市场总体保持稳定。三四线城市,供地面积同比缩水,承接热点城市需求外溢成交方面量跌价涨,溢价率下滑两个百分点。

表1:2019年全国300个城市土地市场情况

数据

一线城市推地增加

三四线下滑

2019年,全国300个城市共推出土地31116宗,同比增加2%;推出土地面积129816万平方米,同比增加1%。其中,住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)10992宗,同比增加6%,推出土地面积53417万平方米,同比增加5%;商办类用地5050宗,同比增加7%,推出土地面积13693万平方米,同比增加3%。

图1:2019年1-12月全国300城市月度供应情况

数据

成交整体缩水

三四线城市全年供应同比下滑

2019年,全国300个城市共成交土地25899宗,同比减少1%;成交面积106568万平方米,同比减少1%。其中,住宅用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)8799宗,同比增加6%,成交面积42557万平方米,同比增加7%;商办类用地4037宗,同比增加5%,成交土地面积10699万平方米,同比增加2%。

图2:2019年1-12月全国300城市月度成交情况

数据

阿伦翻看了一些相关统计数据,2019年以来,受棚改规模收紧及部分需求被提前透支影响,三四线城市土地市场表现不及去年。从原因上看,当前三四线城市住宅交易市场降温,重新面临去库存的压力,这会打击房企补充宅地的积极性;同时也影响了房企的资金回笼和继续购地。

三亚土地出让金同比增加553%

涨幅高居全国第一

2019年,全国300个城市土地出让金总额为50294亿元,同比增加19%。其中,住宅用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)出让金总额为42342亿元,同比增加23%;商办类用地出让金总额为5108亿元,同比减少0.4%。

全国40个大中城市出让金以同比增加为主,二线城市中共31个同比增加,中西部城市为主力;一线城市供应面积走高,成交面积及出让金同比上涨。其中,三亚以收金121.7亿、同比增加553%占据出让金涨幅榜单头名。

图3:2019年1-12月全国300城市月度出让金情况

数据

表2:2019年全国40个大中城市出让金同比涨跌幅榜单

数据

阿伦认为,在楼市调控政策频出的情况下,2019年的土地市场表现算是稳中有升,且一些潜力城市已经浮出水面。分城市来看,数据显示,2019年一线城市土地出让金总额为6075亿元,比上年增加10%;二线城市土地出让金总额为26504亿元,同比增加28%;三线城市土地出让金总额为17716亿元,同比增加10%。全国土地出让金金额最高排名前三的城市分别为杭州、上海、武汉,其2019年土地出让金金额分别为2764.7亿元、1992.4亿元、1765.9亿元。其中增加幅度最大的三个城市是绍兴、福州和南京,分别比上年增长了134%、96%、77%。

一线城市楼面均价出现下滑

2019年,全国300个城市成交楼面均价为2507元/平方米,同比增加17%。其中住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)成交楼面均价为4363元/平方米,同比增加16%;商办类用地成交楼面均价为2289元/平方米,同比下滑0.2%。

图4:2019年1-12月全国300城市月度楼面均价情况

数据

一二线城市溢价率同比微增

2019年,全国300个城市土地平均溢价率13%,较去年下滑0.02个百分点。其中住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)平均溢价率15%,较去年下滑0.23个百分点;商办类用地平均溢价率8%,较去年增加0.8个百分点。

图5:2019年1-12月全国300城市月度溢价情况

数据

一线整体供求走高

二线成交均价增加

三四线供求缩水

2019年,一线城市土地供求同比走高,出让金总额增加,均价出现下滑。其中,深圳收金总额同比增加过半。二线城市土拍政策不断完善,土地供应与成交面积较去年上行,收金及均价同比走高,溢价率变化较小,土地市场总体保持稳定。三四线城市,供地面积同比缩水,成交方面因承接热点城市需求外溢量跌价涨,溢价率下滑两个百分点。

表3:2019年不同城市土地市场情况

数据

市场持续低温运行

全面落实因城施策

2019年,中央强调长期坚持“房住不炒”,明确提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,同时允许集体经营用地入市,加速盘活农村集体土地。各级政府继续“因城施策”,贯彻落实各项调控政策。2020年,“稳房价、稳地价、稳预期”仍为调控的主要目标,各级政府将全面落实“因城施策”,适度保持政策优化的空间和灵活性,各城市间政策分化将更加明显。

2019年,全国土地市场热度呈前高后低态势,三季度以来,房地产调控政策保持收紧态势,金融监管持续加强,房企融资环境收紧,企业资金压力渐显。2020年,融资环境收紧或将持续,企业应更加适应行业调控政策变化,顺势而为、理性拿地、积极推盘、狠抓回款促进自身规模稳步增长。

作为地产媒体人,对于未来,阿伦持谨慎乐观态度。从目前来看,2020年房地产调控政策主线较为明朗,短期看政策也不会大规模放松和刺激。未来需要继续强化地方政府稳定楼市的主体责任,进一步理顺中央与地方财政分配关系,严格控制部分城市土地供给避免库存再次高企。

同时,中央可能赋予地方政府一定的房地产金融调控权,可研究和探索首付比例和贷款利率区间管理的房贷政策,例如在按照套数确定首付比例和贷款利率外,增加按照面积来确定首付比例和贷款利率。